Le coefficient d’emprise au sol (CES) détermine la quantité de sol occupée par la construction, afin d’imposer qu’une partie du terrain reste non bâtie pour des motifs paysagers ou d’assainissement. Il ne doit donc pas être confondu avec le COS. Le CES est le pourcentage maximum de la surface au sol du bâtiment par rapport à la surface du terrain. La notion d’emprise au sol, qui ne faisait l’objet d’aucune définition réglementaire, est désormais définie dans le Code de l’urbanisme comme la « projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus ». Elle correspond en quelque sorte à l’ombre portée au sol lorsque le soleil est à la verticale de la construction. Cette définition est utilisée en complément de la surface de plancher, pour déterminer si un projet de construction requiert une déclaration préalable ou un permis de construire. Elle est également utilisée pour apprécier si un projet de construction soumis à permis de construire peut être dispensé de l’obligation de recourir à un architecte Elle permet, enfin, de contrôler les constructions et travaux qui n’ont pas pour effet de créer de la surface de plancher, mais qui occupent néanmoins le sol (constructions non closes telles que les hangars ou les constructions dédiées au stationnement)
Exemple : Vous désirez faire l’extension d’une maison dont l’emprise au sol est de 40 m2, implantée dans un terrain de 256 .
Le règlemenCode
codecot qui s’applique à la zone où vous envisagez de construire spécifie que le CES est de 0, 4 autrement dit que l’emprise au sol est limitée à 40% de la surface du terrain:
- emprise au sol maximale autorisée : 256 x 0, 4 = 102, 4 m2
- emprise au sol susceptible d’être encore utilisée : 102,4 – 40 = 62,4 m2
- Il vous est donc possible de construire sur une surface de terrain supplémentaire couvrant jusqu’à 62,4 m2, dans la limite du COS.
————
Dans l’ancien POS, le CES et le COS coexistaient.
- la hauteur des bâtiments était définie.
- la profondeur des bâtiments était définie.
- la taille minimale des terrains constructibles était définie.
Dans le PLU :
- le COS n’est plus défini.
- La profondeur des bâtiments n’est plus définie.
- la taille minimale des terrains n’est plus définie.
- seuls sont règlementés le CES (l’emprise au sol) et la hauteur des bâtiments.
————
La surface habitable totale d’un bâtiment sera donc définie par le CES et le nombre de niveaux que permet la hauteur de ce bâtiment.
Si dans votre quartier, le COS était par exemple de 0,1 (soit 10%) et que vous disposiez d’un terrain de 2000 m2, cela signifie que vous pouviez obtenir un permis de construire pour une maison de 200 m2 habitables maximum. Si vous vous trouvez désormais dans une zone où CES est de 0,25 et la hauteur maximum des bâtiments de 10m, pour les bâtiments à toiture en terrasse, chaque niveau peut atteindre 25% de la surface du terrain. Soit 25 % X 3 = 75%. Cela correspond à un COS de 75% soit, sur un terrain de 2000 m2, 500m2 sur trois niveaux, soit une surface disponible habitable multipliée par 7,5 ! Ainsi des terrains petits ou moyens se prêtent à désormais la construction de petits immeubles avec des murs « pignon » latéraux aveugles, hauts et profonds, en limite de propriété.
On comprend que nouvelles dispositions aient enchanté les particuliers désireux de vendre à bon prix, les constructeurs, les lotisseurs et les architectes et qu’elles aient inquiété de nombreux maires conscients des atteintes que la loi ALUR risquait de porter à la qualité des paysages naturels et urbains. Pour autant la suppression du COS ne signifie pas que les constructions immobilières sont désormais libres de toutes règles. La densité des constructions reste encadrée par les autres règles des PLU, c’est-à-dire, par règles de gabarit, d’emprise au sol, de hauteur, de nombre et d’implantation des constructions. Certains services municipaux en charge de l’urbanisme ont alors été chargés par leurs maires de réviser les PLU pour y introduire des règles supplémentaires contraignantes et ainsi « limiter la casse », en renforçant les règles gabaritaires (hauteurs restreintes, emprise au sol faible, une seule construction par parcelle etc).
Cette préocupation de sauvegarde n’a malheureusement pas prévalu à Ville d’Avray….